ANALIZA: Logističke NEKRETNINE pod lupom – šta kažu zakupci, a šta investitori širom Evrope?
Skoro 90% zakupaca širom Evrope očekuje da će im u naredne tri godine biti potrebno više skladišnog prostora ili isti nivo kao i dosada. Više zaliha, diverzifikacija baze dobavljača, kao i dalja ulaganja u sisteme automatizacije ostaju prioriteti, pokazuje Savills European Real Estate Logistics Census, velika analiza objavljena u septembru.
Iako 2022. karakterišu sve neizvesnije makroekonomske prilike, one ne utiču na potražnju za logističkim nekretninama, budući da se snažan zamah iz prethodne nastavio i u prvoj polovini ove godine. Dostignut je nivo od približno 20 miliona m2 u upotrebi, što je 12% više u poređenju sa istim periodom 2021, navodi se u publikaciji.
U prvoj polovini 2022. godine takođe je zabeležen rekordan obim ulaganja u logistiku, sa transakcijama koje su dostigle skoro 30 milijardi evra, što je oko 9% više na godišnjem nivou i 59% iznad prethodnog petogodišnjeg proseka.
Apetiti investitora u oblasti logističkih nekretnina doveli su do toga da taj sektor sada čini 20% svih ulaganja u nepokretnosti u Evropi.
Istovremeno, skoro trećina investitora koji su učestovali u ovoj anketi navela je da je alokacija i dalje nedovoljna. Kada je reč o trendovima koji vladaju među zakupcima, sektor se i dalje razvija pod uticajem prilika koje su ga oblikovale u poslednjoj deceniji, a koje su dodatno pojačane sa dolaskom pandemije. Ovi pokretači ostaju na snazi i danas, iako, istovremeno, kratkoročni makroekonomski izgledi nastavljaju da se pogoršavaju.
– Imajući u vidu pozadinu trenutnih prilika, veoma je važno da se u ovom momentu razumeju namere kako zakupaca tako i investitora, kao i da se stekne uvid u ključne izazove i mogućnosti sa kojima se suočavaju. Savills i Tritak EuroBok stoga sa zadovoljstvom dele rezultate svog drugog godišnjeg Evropskog popisa logističkih nekretnina. Anketa i prikupljanje podataka sprovedeni su tokom leta 2022. Učestvovalo je 450 ključnih igrača u sektoru, uključujući investitore (34%), zakupce (25%), developere (15%), vlasnike zemljišta (8%), asset menadžere (7%), savetnike i konsultante (6%), kao i agente (5%). Kada je reč o zakupcima, zastupljene su sve kategorije: proizvodne kompanije (39%), ritejl (38%) i logističke firme (23%) – navodi Savills.
Uslovi poslovanja – šta se promenilo?
Posmatrajući konkretno zakupce, na pitanje koji faktori trenutno utiču na njihovo poslovanje u poređenju sa prošlom godinom, postoji nagli porast zabrinutosti oko povećanja troškova (60% u 2022. u odnosu na 40% u 2021), dostupnosti radne snage (34% prema 22%), ekonomske neizvesnosti (28% naspram 16%) i krajnjih potrošačkih cena (28% prema 20%). Nasuprot tome, zabrinutost oko dostupnosti skladišnog prostora je donekle smanjena (18% prema 30%), kao i potražnja kupaca za isporukom (24% prema 35%).
Rezultati pokazuju da zakupci nastavljaju da rade u veoma izazovnom okruženju, gde se praktično dešava prelazak iz jedne krize u drugu.
– S obzirom na to da se izazovi u lancu snabdevanja nastali tokom perioda pandemije i dalje u toku, te da se sada pogoršavaju sa energetskom krizom, način na koji korisnici reaguju biće od velikog uticaja za tržište logističkih nekretnina – poručuju analitičari.
Koja su ključna pitanja za investitore?
40% ispitanika očekuje da će ove godine izdvojiti više kapitala za sektor logističkih nekretnina, dok 34% njih očekuje da će ulaganja biti na sličnom nivou kao u 2021.
Iako neizvesni uslovi na tržištu kapitala mogu kratkoročno uticati na raspoloženje, analitičari navode da bi srednjoročni interes investotora za ovaj sektor trebalo da ostane na dobrom nivou, pri čemu se očekuje da će većina ulagati kapital u nove projekte.
Kada je reč o investicijama, uobičajeni kriterijumi kao što su npr. lokacija ili dužina zakupa ostaju važni, ali se ističu i drugi faktori. Postizanje rasta zakupnine je prioritet za 64% ispitanika – ovo nije iznenađenje s obzirom na to kako su tržišne cene evoluirale poslednjih godina. I pitanja održivosti postaju sve važnija u procenama investitora – karakteristike zelene gradnje/održivosti 65% investitora smatra veoma važnim ili važnim. Preostalih 35% ispitanika kaže da su one malo ili umereno važne.
Oko 29% evropskih investitora izjavilo je da su nedovoljno alocirani u sektoru logistike.
Dostupnost lokacija ostaje izazov za developere
Pre 2022, dva najznačajnija izazova za kompanije koje su se bavile razvojem ovakvih projekata bile su – nedostatak novih lokacija, kao i upravljanje troškovima u kontekstu inflacije. Dolaženje do novih lokacija ostaje izazov, ali u manjoj meri nego prošle godine. Oko 76% ispitanika istaklo je ovo kao veoma važan faktor (naspram 91% ispitanika u 2021). Inflacija cena troškova sa druge strane nastavlja da raste, a 60% ističe ovo kao problem u poslednjih šest meseci.
Nije iznenađujuće da je najznačajniji pomak ove godine sve veći trošak duga. 61% ispitanika je istaklo ovo kao važno (u odnosu na 38% prošle godine). Tržišno okruženje će očigledno favorizovati dobro kapitalizovane developere u budućnosti, dok će preduzeća sa manje stabilnim izvorima finansiranja morati da budu selektivnija u odlukama koje projekte nastaviti.
Zahtevi korisnika nepokretnosti ostaju važan faktor, a developeri nastavlaju da se prilagođavaju njihovom razvoju. 59% developera i vlasnika zemljišta ističu tempo promene zahteva zakupaca kao važno pitanje ove godine (u odnosu na 42% u 2021).
Kompanije koje razvijaju projekte logističkih nekretnina takođe primećuju značajan porast potražnje za kraćim zakupima, a čak 56% njih ovo ocenjuje kao važno (u odnosu na 31% u 2021).
Tehničke karkateristike ostaju u fokusu, a developeri ističu kapacitete kompleksa, dozvoljeno opterećenje na podu, visinu nadstrešnice i ESG zahteve, jer sve to postaje važnije prilikom razvoja novih industrijskih i logističkih objekata.
Zakupci ostaju posvećeni ulaganjima
I zakupci osećaju uticaj širih ekonomskih izazova – sa troškovima, dostupnošću radne snage i opštom neizvesnošću oko makroperspektive koje su njihove tri glavne brige.
Iako postoje znaci da nam predstoji usporavanje potrošnje (što bi moglo da utiče na kratkoročnu potražnju za skladišnim kapacitetima), u svetu u kome su izazovi u lancu snabdevanja i dalje uobičajeni, kompanije su sve svesnije hitne potrebe da osiguraju svoje lance snabdevanja: ne samo trenutno, već i dugoročno.
U analizi se navodi da je rešavanje ovih izazova prioritet za zakupce. Na pitanje kako očekuju da razvijati svoj lanac snabdevanja u naredne tri godine, 38% njih je navelo da planira da poveća količinu posedovanih zaliha, 31% očekuje da će diversifikovati bazu dobavljača, a 30% očekuje veća ulaganja u automatizaciju skladišta.
Ove promene u upravljanju lancima snabdevanja kod zakupaca će verovatno dovesti do naprednijih zahteva za imovinom. Održavanje veće količine zaliha može zahtevati više skladišnog prostora, dok će dalja evolucija lanca snabdevanja verovatno dodatno staviti lokaciju skladišta i tehničke karakteristike u fokus.
Sve te aktivnosti usko su povezane sa lekcijama koje su zakupci naučili iz pandemije: 42% ispitanika očekuje da će smanjiti svoje oslanjanje na uvoz, a 40% njih planira re/near-shore aktivnosti, kako bi ublažio rizik od budućih poremećaja. Reshoring (vraćanje proizvodnje u matičnu zemlju) se već neko vreme razmatra kao ključni trend za izlazak iz pandemije. S obzirom na to da se zakupci sada prilagođavaju okruženju nakon pandemije, ovaj trend ostaje važan.
Interesantno je pomenuti da na sektor utiču i novonastale promene u organizovanju rada. Na primer, 38% ispitanika odgovorilo je da će mogućnost rada od kuće ostati izuzetno značajna u njihovim kompanijama, što će imati uticajha na dizajn skladišnih kompleksa, odnosno nivo kancelarijskog prostora koji je neophodno obezbediti.
Gde dalje?
Budući da su zakupci sugerisali da se ulaganja u razvoj lanaca snabdevanja, zalihe i near-shoring aktivnosti nalaze visoko na lestvici njihovih prioriteta, nije iznenađenje da rezultati istraživanja pokazuju da će čak 89% ispitanika potraživati isti nivo ili više skladišnog prostora u naredne tri godine.
Iako je to blago smanjenje u odnosu na prošlu godinu kada je 95% ispitanika došlo do istog zaključka, ovo ostaje pozitivan pokazatelj za sektor logistike.
Analizirano je i koje veličine jedinica će biti potrebne kompanijama. Rezultati pokazuju da je interesovanje korisnika i dalje raznoliko, te da 44% razmatra prostore srednje veličine (10.000–39.999 kvadratnih m2), 29% mega-komplekse (>40.000 kvadratnih metara), dok 26% traži urbana logistička rešenja.
Postoji mali porast u procentu zakupaca koji žele da povećaju svoj urbani logistički prostor (sa 20% u 2021), što je rezultat zahteva za izgradnjom end-to-end lanaca snabdevanja, ne samo kod operatera e-trgovine.
Tržišta
Kao što se i očekivalo, ispitujući gde kompanije očekuju rast, analitičari su došli do odgovora da zrela tržišta Francuske i Nemačke nastavljaju da dominiraju, sa 52% zakupaca koji očekuju da će se proširiti u ovim zemljama. Poljska je na trećem mestu, zahvaljujući trendu near-shoringa i zadovoljavajućoj vrednosti koja se može dobiti na tom tržištu. Holandija takođe ostaje jedna od glavnih logistička lokacija, sa naglim porastom zakupaca koji žele da se tamo prošire (13% u 2021, a sada 40% u 2022. godini).
Na pitanje da rangiraju važnost određenih karakteristika skladišta, vodeći odgovori (ocenjeni kao veoma važni ili važni) su fleksibilna dužina zakupa (47%), pristupačnost izgradnje (40%) i dostupnost lokalne radne snage (32%). Kao i prošle godine, i održivost – uključući i snabdevanje energijom, i sada je visoko rangirana. Imajući u vidu aktuelne energetske izazove, očekuje se da bi ona mogla da postane još značajnija, jer će kompanije težiti uštedama i poboljšanju otpornosti, navodi se u Savills publikaciji.
