CENE i dostupnost skladišta u Srbiji – Gde je naša zemlja u odnosu na region i Evropu?

Cene zakupa industrijskih i logističkih nekretnina u Srbiji i u četvrtom kvartalu prošle godine ostale su na nivou od 4,75 evra po kvadratu na mesečnom nivou (prime rents). Takav prosek našu zemlju i dalje ostavlja na drugom mestu po atraktivnosti u pogledu troškova zakupa u regionu Centralne i Istočne Evrope (Central and Eastern Europe – CEE), odmah iza Rumunije (Bukurešt 4,5 EUR/m2/mesečno), pokazuje izveštaj konsultantske kuće CBRE.

Slično kao i tokom cele prethodne godine, analitičari i u izveštaju o kretanjima u poslednjem kvartalu prošle godine (CEE Industrial & Logistics Figures Q4 2023) podsećaju da je nakon izuzetnog perioda potražnje izazvane pandemijom korona virusa, aktuelno makroekonomsko okruženje dovelo do opšteg usporavanja u regionu Centralne i Istočne Evrope. Pojedine zemlje, ipak, i dalje beleže povećanje obima isporuke.

Na nivou cele Centralne i Istočne Evrope, u 2023. je isporučeno ukupno 6,5 miliona kvadrata, te su tako ukupni kapaciteti industrijskih i logističkih nekretnina dosegli 69,3 miliona kvadrata (od čega je 59 miliona m2 na pet vodećih tržišta). Kao region, CEE je na drugom mestu po obimu skladišnih kapaciteta, odmah posle Nemačke, navodi se u analizi.

Dostupnost se razlikuje od zemlje do zemlje. Dok je na pojedinim tržištima (Češka, Slovačka, Baltik ili zemlje Jugoistočne Evrope) i dalje primetan nedostatak skladišnih kapaciteta, u drugim državama, kao što su Rumunija, Poljska ili Mađarska, ima više dosupnih nekretnina, iako je potražnja i dalje zdrava.

Najniža stopa slobodnih, dostupnih kapaciteta je u Češkoj (1,4%), dok je najviša u Mađarskoj (7,7%, u Budimpešti 8,6%).

Ako posmatramo nivo slobodnih kapaciteta, jedna od najznačajnijih međugodišnjih promena zabeležena je u Poljskoj. U ovoj zemlji je procenat dostupnih kvadrata, u odnosu na ukupne kapacitete, dostigao 7,4% u poslednjem tromesečju 2023 (rast od 3,5 procentnih poena u odnosu na uporedni period 2022).

Analitičari prognoziraju da će nivo slobodnih kapaciteta verovatno dalje rasti i u 2024, jer se zakupci ne šire tako energično kao što je to bio slučaj u prethodnom periodu. Ipak, smatraju i da će planirana manja isporuka novih kvadrata tokom ove godine, verovatno uravnotežiti situaciju.

Zemlje Centralne i Istočne Evrope prošle godine bile su pogođene visokim nivoom inflacije, što se odrazilo na kupovnu moć i maloprodaju. Uopšteno posmatrajući, slabiji ekonomski uslovi negativno su se odrazili na sektor nekretnina, pa tako i na sektor logističkih i industrijskih nekretnina, iako se pokazalo da upravo ovaj segment ima najjače osnove u regionu. U 2023. godini zabeležena je manja aktivnost kompanija iz sektora maloprodaje i e-trgovine u odnosu na godine pandemije. Međutim, proizvodne kompanije povećavaju svoj udeo u potražnji za skladištima, zahvaljujući trendu nearshoringa i težnji da se lociraju na atraktivnim tržištima Centralne i Istočne Evrope, pre svega u Češkoj i Slovačkoj, gde je proizvodni sektor činio više od 50% preuzimanja u 2023.

Cene i dalje rastu na manjim tržištima

Kada je reč o cenama zakupa, prime rents u sektoru industrijskih nekretnina rasle su tokom poslednje dve godine u svim zemljama regiona, iako je najveći rast zabeležen u 2022.

Ako pogledamo velika tržišta, u Poljskoj, na primer, prime rents stagniraju, dok su u Češkoj blago korigovane u odnosu na maksimalne pikove. Međutim, na manjim tržištima rast zakupnina dolazi sa malim zakašnjenjem. Najznačajnija promena naviše je zabeležena u Slovačkoj, Estoniji i Bugarskoj (+0,85 EUR u Slovačkoj i +0,5 EUR u Estoniji i Bugarskoj, u odnosu na Q4 2022).

Ukoliko posmatramo samo kretanje u 2023, odnosno odnos trećeg i četvrtog kvartala, zakupnine su na kraju godine ostale stabilne na većini tržišta, iako su blago porasle u Slovačkoj, Letoniji i Bugarskoj.

Najviše prime rents su i dalje u Pragu (7,55 EUR/m2/mesečno, za kapacitete najboljeg kvaliteta).

Srbija je, kao što smo pomenuli na početku, na začelju po cenama, a iza nas je i dalje samo Rumunija. U poređenju sa poslednjim kvartalom 2022, prime rents u Srbiji su porasle sa 4,5 EUR/m2/mesečno na 4,75EUR.

Rast u odnosu na kraj 2022. vidljiv je i u Hrvatskoj (6,25 EUR/m2/mesečno, naspram 6 EUR) i Sloveniji (6,75 EUR/m2/mesečno, naspram 6,5 EUR).