Razvoj logističkih centara u regionu – Hrvatska sve atraktivnija, u Sloveniji i dalje nedostatak kapaciteta

Rast potražnje za skladištima obeležio je 2022. godinu u Srbiji, a ukupni kapaciteti stigli su skoro do 1,1 milion kvadratnih metara. Različiti faktori uticali su na dobre performanse. Među njima je, nesumnjivo, i trend skraćivanja lanaca snabdevanja (nearshoring), odnosno približavanje matičnim zemljama, gde bi Srbija mogla da odigra važnu ulogu za evropske investitore.

Dok se dobri rezultati očekuju i u 2023, zanimljivo je pogledati kako se tržište industrijskih nekretnina razvija i u državama okruženja, ali i kakvu budućnost analitičari predviđaju.

Hrvatska – vreme promene 

Veliki započeti projekti i velike najave novih, sugerišu da bi i Hrvatska (koja je u regionu Jugoistočne Evrope dugo vremena bila relativno zanemarena od strane investitora u logističke i industrijske nekretnine) mogla da postane izuzetno atraktivna. Izveštaj konsultantske kuće CBRE o kretanjima na ovom tržištu (Zagreb Industrial Market Figures Q4 2022), daje zanimljivu sliku.

Nakon snažnog početka 2022, i tokom kasnijih meseci bilo je nekoliko značajnih vesti: završena je prva faza objekta Eurospin LDC; uvećani su kapaciteti distributivno-skladišnog kompleksa Log Expert u Velikoj Gorici, gde je dostignuto 70.000 m2.

Razvoj sektora industrijskih nekretnina trenutno je podstaknut prevashodno aktivnostima lanaca supermarketa Lidl i Spar, koji grade za sopstvene potrebe: Lidl nastavlja izgradnju svog distributivno-skladišnog centra u Križu, čiji se zavšetak očekuje tokom 2023; Spar gradi novi distributivni centar u Donjoj Zdenčini koji treba da bude završen do 2024. godine.

Log Expert je lani nastavio i da širi svoje prisustvo na hrvatskom tržištu: u Rijeci je u izgradnji novi projekat tog investitora, čiji završetak se očekuje početkom 2023. Nadalje, RC Europe je takođe započeo izgradnju svog komeplsa RC Zone na području Samobora.

Planovi za dalji razvoj su još zanimljiviji, te će sa hrvatskog tržišta nesumnjivo stizati još važnih vesti – Log Expert će kompleks u Velikoj Gorici proširiti za dodatnih 35.000 m2, u 2 nove zgrade koje će biti završene 2024. godine, te započeti izgradnju industrijskog parka u zoni Zdenčina na oko 100.000 m2. Takođe, u analizi kompanije CBRE navodi se i da VGP u Lučkom planira gradnju distributivnog skladišta, kao i da je „nekoliko drugih evropskih investitora najavilo ulazak na tržište tokom 2023. godine“.

Kako potražnja za modernim, visokokvalitetnim industrijskim prostorom teško da će uskoro prestati, očekuju se i dalja ulaganja.

Zakupnine su blago porasle, zahvaljujući porastu troškova izgradnje i povećanju inflacije (prime rent na nivou od 6 EUR/m2, mesečno), stoji u izveštaju.

Jedan od faktora, podsetimo, koji su analitičari ranije isticali – prognozirajući Hrvatskoj svetlu budućnost, jeste i ulazak u Šengen koji se ostvario 1. januara. Slobodnije kretanje robe između Hrvatske i drugih EU članica doprinelo je povećanju interesovanja za nove logističke, distributivne i industrijske kapacitete. To je daleko najizraženije u okolini Zagreba, ali su interesantni i drugi delovi Hrvatske (pre svega okolina Rijeke i Splita).

Slovenija: potražnja konstantno veća od ponude

U oblasti industrijskih nekretnina, u Sloveniji je potražnja za savremenim, kvalitetnim objektima stalno veća od ponude, pokazuje analiza kuće CBRE Ljubljana Industrial Market Figures Q4 2022.

Najveća potražnja zakupaca je u području Ljubljane, iako je interesovanje veliko i u drugim delovima Slovenije. To je uslovilo i najavu nekoliko novih projekata čiji se završetak očekuje tokom 2024. i 2025. godine.

Analitičari ističu nekoliko značajnih projekata u prethodnoj godini. U četvrtom kvartalu 2022. završeno je proširenje kompleksa kompanije cargo-partner na Brniku. GoAsset je završio svoj projekat – LogCentre u Mariboru (isti investitor realizuje još jedan projekat na jugu Slovenije – u Sežani). U zoni Brnik takođe je aktivan i Log Expert. U toku je i planiranje logističkog centra Kobal, u Zalogu.

Kada je reč o razvoju u sekundarnim gradovima, Carthago je započeo izgradnju svoje druge lokacije u Sloveniji – u Ormožu, na severoistoku zemlje. Još jedan dodatak industrijskom tržištu je biocampus u Mengešu, koji realizuje Novartis. U planu je i druga faza Log Centra Adria.

Analitičari navode da je nivo nove ponude nizak zbog slabe dostupnosti zemljišta, zbog čega postoji velika potreba za razvojem novih komercijalnih zona u Sloveniji.

Kada je reč o zakupninama, one su u poslednjem kvartalu 2022. porasle (6,5 EUR/m2 mesečno, prime rents). Većina objekata se izdaje pre početka izgradnje, zbog čega potencijalni stanari treba da planiraju najmanje 2-3 godine unapred, dodaje se.