Laza Kovačević, generalni direktor CTP Srbija – Nastavljamo investicije u nove industrijske parkove

Nakon Beograda, Novog Sada i Kragujevca, kompanija CTP u svoju mrežu industrijskih parkova u Srbiji uvrstiće lokaciju u još jednom gradu. U toku je projektovanje kompleksa CTPark Jagodina, a završetak izgradnje prve zgrade očekuje se u drugom kvartalu 2024, kaže u ekskluzivnom intervjuu za PlutonLogistics Laza Kovačević, novi generalni direktor CTP Srbija.

CTP je vodeća kompanija u Centralno-Istočnoj Evropi u oblasti gradnje i izdavanja logističko-industrijskih parkova, a u našoj zemlji prisutan je od 2017. godine. Od tada, CTP je akvizirao dva i sagradio jedanaest objekata, došavši do ukupne površine portfolija od preko 285.000 m2, gde danas posluju velika imena iz najrazličitijih sektora: Bosch, Continental, Nidec, Elysis, Yangfeng, Sika, Emezzeta, Milšped, Mercata VT, Intereuropa, Tehnomanija, Galerija podova, Pet Network, Lidl… Trenutno traje izgradnja više od 230.000 m2 na 5 razlčitih lokacija, čime će ukupan portfolio kompanije CTP u Srbiji preći neverovatnih pola miliona kvadrata.

Naš sagovornik, po struci građevinski inženjer, deo je CTP tima od samih početaka u Srbiji. Od 1. maja preuzeo je funkciju generalnog direktora. Razgovarali smo o ambicioznim planovima kompanije, potezima koje pripremaju, kao i o trendovima koji oblikuju tražnju za skladištima i halama, zahtevima klijenata, zelenim tehnologijama, konkurenciji…

PL: Krajem prošle godine počela je gradnja CTPark Belgrade City na lokaciji Novi Beograd-Kvantaš. Ovaj projekat pre svega je zanimljiv jer će to biti najveći logistički centar u Srbiji, istovremeno smešten i veoma blizu centra prestonice. Kako se odvijaju radovi i dokle ste stigli u ovom trenutku?

– Izgradnja napreduje odlično, prema planu i definisanoj dinamici. Očekujemo da do kraja godine kompleks bude završen.

Kada je reč o velikoj zgradi od 110.000 m2, konstrukcija je montirana i završena, krov je gotovo završen, dok je fasada na 75-80%. Paralelno smo krenuli i u gradnju manje zgrade, od 25.000 m2, gde bi takođe do kraja juna konstrukcija trebalo da bude montirana, te da i ovaj objekat do kraja godine bude gotov.

Dugo smo radili na pripremi i razvoju projekta CTPark Belgrade City. Nije nimalo jednostavno izgraditi 135.000 kvadrata za godinu dana – mora se voditi računa o svakom detalju, planiranju, specifičnostima koje donosi veliki broj ljudi na gradilištu.

Izazovno je obezbediti i kontinuitet, kada znamo da je reč o vrhunskoj lokaciji i praktično gradskom jezgru – na lokacijama poput ove, pa i na lošijim, danas se grade stambeni kompleksi. Iako vremenski uslovi u proteklim nedeljama nisu bili najpovoljniji, mogu slobodno da kažem da smo svaki dobar dan iskoristili za radove.

PL: I sam način gradnje je interesantan.

– Mi smo veliku zgradu uslovno rečeno „podelili“ na dve – krenuli smo da gradimo sa oba kraja i našli se na sredini. Za to vreme se u sredini odvijalo rušenje, odnosno uklanjanje starog objekta koji je bio na ovoj lokaciji. Zbog toga kažemo da smo praktično imali tri gradilišta istovremeno.

PL: Koji je odnos logističkog i proizvodnog prostora u vašem portfoliju u Srbiji?

– Trenutno je oko 50:50, s tim što očekujemo da će logistika vremenom imati potencijal da preuzme primat i da se dodatno širi.

Možda ne kao što je to slučaj na nekim drugim tržištima gde je CTP prisutan, na primer u Rumuniji, ali definitivno očekujemo da brojke u Srbiji u korist logistike mogu značajno da se povećaju.

Ako posmatramo broj kvadrata logističkog prostora po glavi stanovnika, Srbija tu i dalje zaostaje u odnosu na evropski prosek, tako da su potencijali, kao uostalom i potražnja, neupitni.

PL: Kada govorimo o novim klijentima – proizvodnim kompanijama, da li primećujete neke promene po pitanju industrija iz kojih oni dolaze?

– I dalje je udeo automobilske industrije dominantan, ali imamo određene upite na osnovu kojih možemo reći da se taj trend donekle menja. Ono što bih istakao je da je primetno da na srpsko tržište sve više dolaze proizvođači koji ne zahtevaju toliko manuelnog rada, odnosno reč je o sve snažnijim klijentima i sve savremenijim industrijama.

To će biti još izraženije kako vreme odmiče – već sada vidimo da klijenti razmišljaju 5-10 godina unapred. Uzmimo samo za primer podove koji se kao i sam objekat pripremaju da u budućnosti budu još fleksibilniji za dalju automatizaciju.

PL: Verujete li da će se težnja za skraćivanjem lanaca snabdevanja, koja utiče na potražnju za logističkim i industrijskim prostorom u ovom regionu, nastaviti i u narednom periodu?

– Da, zapravo mislim da tzv. nearshoring tek dolazi. Fabrike u Evropi danas sve više žele da imaju dobavljače, saradnike i partnere koji su im blizu. To, naravno, mogu biti i kineske, japanske ili firme iz bilo koje druge zemlje, ali koje će imati svoj pogon na evropskom tlu, kako bi celokupan proizvod bio „made in Europe“.

Približavanje proizvodnje ili skladišta sa udaljenih lokacija najčešće podrazumeva veoma kratke rokove za nas koji razvijamo industrijske parkove. Prednost kompanije CTP Srbija je što na svim lokacijama na kojima poslujemo već projektujemo narednu fazu i možemo da obezbedimo objekat u odgovarajućem roku. Primera radi, nedavno smo za jednog klijenta iz automotive sektora obezbedili objekat u roku od 9 meseci od potpisivanja ugovora.

PL: Šta je sa rokovima kod logističkih kompanija? Početkom godine objavili smo jednu analizu tržišta u Mađarskoj, čiji su autori istakli da bi kompanije trebalo da planiraju najmanje 9-12 meseci kada traže logistički prostor u toj zemlji, zbog velike potražnje. Kako brojke izgledaju u Srbiji, koliko unapred planiraju logističari?

– Ako govorimo o zahtevima koje mi dobijamo, rekao bih da je prosek 3-6 meseci. To je, jednostavno, rezultat kretanja na tržištu, odnosno zahteva koje logističke kompanije dobijaju od svojih klijenata.

Naravno, bilo je i upita koji su višestruko kraći – ponekad je potrebno obezbediti skladište za svega 7 ili 10 dana. Zbog toga planiramo da u narednim godinama uvek imamo 5-10.000 m2 na raspolaganju, kako bismo mogli da podržimo takve situacije, koje se povremeno dešavaju.

PL: Vi ste deo CTP tima još od prvih objekata na našem tržištu pre 5 godina, vodili ste izgradnju direktno na terenu. Šta promenilo od tada do danas, kada govorimo o gradnji?

– Zaista mnogo toga. Jedna od ključnih prekretnica koja se dogodila pre nekih šest meseci je da smo s definitivno preusmerili – pre svega u beogradskom i novosadskom regionu, na in-house construction. To znači da ne radimo sa generalnim izvođačem, već smo mi kompletno preuzeli ovu ulogu. Najpre smo krenuli sa jednim projektom u Banovcima, koji je bio test, a sada smo to proširili na još tri – dva u Novom Sadu i jedan u Šimanovcima.

Uviđamo razne benefite – više mogućnosti da ubrzamo ili usporimo prema potrebi, da preusmerimo snage i budemo značajno fleksibilniji. Obim posla je nesumnjivo veći i to je najveći izazov, ali smatram da smo već dovoljno jaki za ovaj korak. Razvili smo snažan tim, sopstvenu nabavku, imamo provereni tim dobavljača koji smo oformili tokom proteklih 5 godina.

Druga važna prekretnica je gradnja solarnih elektrana na krovovima, sa čime krećemo u ovoj godini.

PL: Kako će se taj segment odvijati?

– Plan je da kraja godine na 10 naših različitih zgrada u Srbiji budu postavljeni solari i da u sistem predamo najmanje 20 MWp. Potom, da svaki objekat koji bude izgrađen godinu kasnije dobije i solarnu elektranu na krovu. Očekujemo dozvole tokom leta i već krajem leta početak izgradnje. Planiramo da radimo na 3-4 lokacije paralelno.

PL: CTP portfolio će u Srbiji do kraja godine premašiti pola miliona kvadrata. Šta je sledeći cilj?

– Pored toga što se bavimo izgradnjom i klijentima, svakodnevno osluškujemo sve prilike na tržištu koje nam se otvore za novu akviziciju, bilo zemlje bilo objekata. Ne govorim samo o aktivnostima za 2023. i 2024, već o planovima za 2030. godinu. Želimo da budemo još snažniji na postojećim lokacijama, zbog toga kad god se stvori prilika da u blizini naših objekata obezbedimo dodatnu zemlju, gledamo da to i iskoristimo. Smatramo da je naša dužnost da uvek budemo spremni da podržimo rast i širenje naših klijenata.

Osim toga, u narednom periodu snažnije ćemo se fokusirati na property management i after care aktivnosti, odnosno na podršku zakupcima nakon primopredaje zgrade.

PL: Koje su nove lokacije koje imate u planu?

– U toku je projektovanje kompleksa CTPark Jagodina, na parceli od oko 23 hektara. Lokacija se nalazi odmah pored isključenja za autoput i svega 2 km od centra grada. Završetak prve zgrade planiramo za godinu dana od danas, odnosno u drugom kvartalu 2024.

PL: Globalne kompanije sve više se interesuju za ulaganje u logističke parkove u Srbiji. Nekoliko investitora najavilo je nove projekte. Šta donosi sve veća konkurencija?

– Definitivno bolju razvijenost i atraktivnost srpskog tržišta. Razvoj tržišta znači i zdravu konkurenciju koja sa jedne strane donosi i borbu za zakupce, dok će druge strane doprineti dolasku novih klijenata, koji će dalje istraživati mogućnosti za širenje. To uvek predsavlja šansu i za nas.